Jaartabellen
Alle bedragen in euro; negatief = betaling. De tabellen volgen de actuele invoer en lopen tot en met het verkoopjaar.
Gemeenschappelijk: pand en banklening (vóór belasting)
Scenario
Check van de aannames (stand 19 september 2026)
Samengevat uit openbare bronnen. Bandbreedtes zijn indicatief en verschillen sterk per regio en pand.
| Aanname | Jouw aanname | Wat ik vond | Beoordeling | In "Realistisch" |
|---|---|---|---|---|
| Waardegroei | +50% in 10 jaar (≈ 4,1% per jaar) | CBS/Kadaster: prijzen van bestaande koopwoningen in juni 2026 +4,1% t.o.v. een jaar eerder; NVM-gemiddelde verkoopprijs +2,1% j/j (Q2). Rabobank verwacht +4,8% in 2026 en +5,5% in 2027, na ca. +8,8% in 2025. Prognoses voor na 2030: 2–4% per jaar. In 20 jaar zijn de prijzen ruim verdrievoudigd, maar in 2008–2013 daalden ze fors. Verhuurde woningen worden door banken en beleggers in verhuurde staat gewaardeerd (lager dan vrij van huur); de uitpondgolf en de Wet betaalbare huur drukken de waarde van verhuurd vastgoed. CBRE: in 2026 zit het rendement weer in de huur, niet in de waardestijging. | Haalbaar maar aan de optimistische kant. Een verhuurde woning volgt niet automatisch het gemiddelde van alle koopwoningen. | 3% per jaar (+34% in 10 jaar). Downside: 0%. |
| Huur | €2.000 per maand = 6% bruto op €400k | Gemiddeld bruto aanvangsrendement (BAR) van een huurwoning: 4–6%; Randstad-toplocaties 3–4%. Exploitatiekosten 15–25% van de jaarhuur, dus BAR 6% ≈ netto 4,5–5%. Wet betaalbare huur: middenhuur (tot 186 WWS-punten) loopt in 2026 van €933 tot €1.228 per maand; €2.000 kan alleen in de vrije sector (meer dan 186 punten). Max. huurverhoging 2026: 4,4% vrije sector, 6,1% middenhuur. Propty: bruto rendement in de middencategorie zakt van ca. 5,5% naar 4–4,5%. | 6% is aan de hoge kant voor een woning van €400k; 5% is gangbaarder. Controleer het WWS-puntental van het pand. | 5,0% (€1.667 per maand), 3% leegstand, 2,5% indexatie. |
| Rente zakelijke verhuurhypotheek | 5,0% | Augustus 2026: scherpste tarieven ca. 5,4% bij lage LTV; ca. 5,4–6,1% tot 70–75% LTV en tot ca. 7,25% bij 80–85% LTV (Huurwoningdesk). Bredere range 4,0–7,0% (MKB Krediet Nederland). Beleggingspand ca. 0,5–1,5 procentpunt duurder dan een eigen-woninghypotheek. Verschillende aanbieders zijn gestopt (Lloyds, Nationale-Nederlanden, SNS, RegioBank, ABN AMRO beleggingspand). Eisen: ICR/DSCR ≥ 1,20–1,25, 25–30% eigen geld plus kosten koper, taxatie in verhuurde staat. Een volledig annuïtaire lening van 20 jaar is ongebruikelijk: vaak 3–10 jaar rentevast en deels aflossingsvrij tot ca. 65–75%. | 5% is aan de lage kant; 5,5% is realistischer bij jouw lage LTV (~46–50%). Na de rentevaste periode is er renterisico. | 5,5% (beide perioden). |
| Kosten koper | €36.000 (8% overdrachtsbelasting + €4.000) | Overdrachtsbelasting 8% voor woningen die je niet zelf bewoont, ook via een BV (Belastingdienst; sinds 1-1-2026, daarvoor 10,4%). Notaris, taxatie (€500–1.500), financieringskosten en advies komen daar bovenop. | 8% klopt; €4.000 overige kosten is krap. | €6.000 overige kosten. |
| Exploitatiekosten | €5.000 per jaar (21% van de huur) | Vuistregel 15–25% van de jaarhuur (onderhoud, verzekering, OZB, beheer, VvE, leegstand). Boekhouder en jaarrekening van de BV komen extra. | Redelijk, maar zonder indexatie en zonder leegstand. | €5.000 met 2,5% indexatie en 3% leegstand. |
| Gevolg | Met BAR 5% en 5,5% rente is de kasstroom in jaar 1 na kosten en rente negatief of ongeveer nul en haalt de ICR de bankeis van 1,20–1,25 niet. Vastgoed op 6% bruto en 5% rente werkt alleen met veel waardestijging of een grote eigen inleg. | Gebruik scenario 2 en 3 om te zien hoe gevoelig de winst is. |
Bronnen
- Rabobank, Kwartaalbericht Woningmarkt (juli 2026)
- doorKoen: CBS/Kadaster/NVM (aug 2026)
- Trending.nl: huizenprijzen 2026
- CBRE via Vastgoedinsider (2026)
- Rijksoverheid: regulering middenhuur (BAR 4–6%)
- Revelop: BAR en exploitatiekosten 15–25%
- Jaap Financiert: Wet betaalbare huur 2026
- Propty: Nederlandse huurmarkt 2026
- Huurwoningdesk: verhuurhypotheek 2026 (aug 2026)
- MKB Krediet Nederland: zakelijke verhuurhypotheek 2026
- Propty: hypotheek beleggingspand 2026
- Belastingdienst: tarief overdrachtsbelasting
- MKB Servicedesk: Vpb-tarieven 2025 en 2026 (en box 1-tarieven 2026)
Wat doet deze webapp?
Je koopt samen met een partner een woning om te verhuren en verkoopt die na een aantal jaar. De app vergelijkt zeven manieren om dat te doen en rekent alles direct door terwijl je aannames aanpast:
- A. Vóór belasting: alle kosten, maar geen enkele belasting (de "bruto" referentie).
- B. BV met privé-aandeelhouders die kapitaal storten (aandelen + agio). Bij uitkering komt de inleg onbelast terug; de meerwaarde is box 2.
- C. BV met een aandeelhouderslening. Rente is aftrekbaar in de BV en belast in box 1 (terbeschikkingstelling).
- D. Privé-eigendom onder het huidige box 3: forfaitair rendement, optioneel de tegenbewijsregeling.
- E. Privé-eigendom onder het voorgestelde nieuwe box 3 (nog niet aangenomen; indicatief).
- F. Holdings met genoeg vermogen: dezelfde vastgoed-BV, maar de aandeelhouders zijn holdings. Box 2 is dan latent (pas bij uitkering naar privé).
- G. Holdings met te weinig vermogen: het tekort vul je aan via kapitaalstorting, privélening of dividend uit een werkmaatschappij.
Hoe gebruik je het?
- Kies links een marktscenario (1–5) en pas de aannames aan. Aangepaste waarden krijgen een oranje kleur en een
↺om ze terug te zetten. - Klap de andere onderdelen open (aankoop, belastingen, holdings) en pas aan wat je wilt.
- Lees rechts de winst per scenario en de details. De tab "Jaartabellen" toont de berekening per jaar.
Opslaan en delen
- Automatisch in deze browser: elke wijziging wordt direct bewaard in de localStorage van je browser. Sluit je het tabblad, dan staat alles er de volgende keer weer. Onder "Bewaard…" kun je meerdere opzetten met een naam bewaren.
- Exporteren: bewaart alle instellingen als tekstbestand (
.ini). Dat is gewone leesbare tekst: je kunt het openen in Kladblok of TextEdit en handmatig aanpassen. - Importeren: kies het bestand, of sleep het naar dit venster. Zo zet je alles terug in een andere browser, op een andere computer, of na het wissen van je browsergegevens.
- Als tekst: toont hetzelfde als tekst, zodat je het kunt kopiëren of plakken (handig als je browser downloads blokkeert).
Privacy: alles gebeurt lokaal in je browser. Er wordt niets naar een server gestuurd.
Het bestandsformaat
Ik heb gekozen voor een INI-achtig tekstformaat in plaats van JSON of CSV: het leest als een formulier, elke regel heeft een uitleg erachter, en je ziet direct welke waarden afwijken van de standaard. CSV is minder geschikt omdat de scenario's en instellingen geen tabel vormen (en Excel in Nederland de puntkomma verwacht). JSON is voor mensen lastig te lezen en foutgevoelig om te bewerken.
; ======================================================================== ; Vastgoed via BV of privé — opgeslagen instellingen ; Naam: Woning Utrecht, voorzichtig ; Bewaard op: 2026-09-19 20:15 ; ======================================================================== [algemeen] naam = Woning Utrecht, voorzichtig ; Naam van deze opzet gekozen_marktscenario = 2 ; 1 Jouw aannames, 2 Realistisch, ... [marktscenario_2] ; Realistisch (actief) waardegroei_per_jaar = 3,5% ; Waardegroei pand per jaar [gewijzigd, standaard 3%] bruto_huurrendement = 5% ; Bruto huurrendement (jaarhuur ÷ koopprijs, jaar 1) [aankoop_en_financiering] ; Aankoop en financiering koopprijs = 450000 ; Koopprijs woning [gewijzigd, standaard 400000]
- Regels die met
;beginnen zijn commentaar. Wat na de waarde staat (na;) is uitleg en wordt genegeerd. - Percentages schrijf je met %-teken (
5,5%), bedragen zonder punten of euroteken (400000), ja/nee-velden alsjaofnee. Zowel komma als punt als decimaalteken wordt begrepen. - Ontbrekende regels krijgen de standaardwaarde; onbekende regels worden gemeld en overgeslagen. Je kunt dus ook een klein bestand maken met alleen de waarden die je wilt aanpassen.
- Het bestand bevat alle vijf marktscenario's, ook de aangepaste "Eigen invoer".
Beperkingen
- Vereenvoudigd rekenmodel, geen belastingadvies. Laat de structuur toetsen door een fiscalist of accountant.
- Nominale bedragen; er wordt niets contant gemaakt. Tussentijdse kasoverschotten blijven in de BV (of worden bij privé-scenario's direct opgeteld). Een negatieve kasstroom betekent dat aandeelhouders bijstorten, zonder rente.
- BV: geen afschrijving tenzij ingevuld; verliezen worden voortgedragen; Vpb 19% tot €200.000 en 25,8% daarboven (2026).
- Box 2: tarieven 2026; de aandeelhouders hebben verder geen box 2-inkomen; uitkering aan het einde (optioneel gespreid).
- Box 3: tarieven en forfaits van 2026 gelden over de hele looptijd; WOZ is de marktwaarde aan het begin van het jaar; verhuurde woning zonder leegwaarderatio tenzij aangepast; heffingsvrij vermogen standaard 0 (marginale berekening).
- Nieuw box 3 is indicatief: de Wet werkelijk rendement box 3 is nog niet aangenomen en de Eerste Kamer heeft de stemming uitgesteld.
- Holdings: deelnemingsvrijstelling aangenomen (belang van minimaal 5%; de vastgoed-BV betaalt gewoon Vpb). Kosten van de holdings zijn niet meegenomen. Komt het vermogen van de holdings uit ingehouden winst, dan blijft de box 2 daarover latent, ongeacht dit project.